Без рубрики

Правила наследования в ОАЭ, как и во всём исламском мире, составлены на основании текстов Корана и в настоящий момент закреплены на законодательном уровне. Эти законы специфичны и нужно принимать во внимание их особенности. В статье поговорим о наследовании в ОАЭ, его преимуществах для наследников, а также о потенциальных проблемах, которые могут возникнуть при решении вопросов, связанных с наследованием.

Общая информация о наследовании в ОАЭ

Дословно «шариат» — комплекс предписаний, основанный на мусульманском праве. Мусульманское право, правила «шариата» и следование Корану действует во всех исламских странах. Однако в ОАЭ принят еще один закон, для немусульман, а также существуют фризоны с английским правом, в которых действие шариата нелигитимно. Это включает в себя определение того, кто получит какие активы из имущества умершего человека, а также разрешение любых споров, которые могут возникнуть между членами семьи или другими сторонами, вовлеченными в процесс наследования имущества.

Почему наследственное планирование – это важно? Наследственное планирование – это своевременное определение оптимальных инструментов передачи благосостояния, подготовка к их использованию и их применение.

Своевременность – ключевой фактор планирования.

Что такое принцип шариата?

Принцип шариата заключается в том, что все активы умершего перейдут в собственность ближайшему родственнику мужского пола. Если прямого наследника мужчины нет, то им может стать даже племянник.

В ст. 17 (5) UAE Civil Code указано «..закон ОАЭ применяется к волеизъявлению иностранцев, распоряжающихся своей недвижимой собственностью, и находящейся в государстве».

В Federal Law No.28 of 2005 (Personal Status Law) ОАЭ указано, что акции компании, зарегистрированной в ОАЭ, а также счета в банках ОАЭ будут передаваться потенциальным наследникам на основании положений законодательства ОАЭ.

Преимущества для наследников при существующей системе

Существующая система законов о наследовании дает много преимуществ наследникам:

1) активы могут быть распределены в соответствии с волей наследодателя. В случае отсутствия оформленного заблаговременно завещания – активы распределяются в соответствии либо с законом шариата для мусульман, либо в соответствии с личным законом для немусульман и присущими этому закону правилами, приближенными к привычным английскому или римскому правам с оговоркой о том, что если один из наследников не согласен – то может потребовать судебного решения по праву шариата;

2) если между членами семьи возникает спор по поводу распределения активов, он может быть быстро разрешен с помощью шариатской судебной системы. В случае если было оформлено соответствующее волеизъявление наследодателя – споры могут разрешаться в суде конкретной фри-зоны, действующей по английскому праву;

3) бенефициары могут быть уверены, что их активы не будут использованы не по назначению или растрачены.

Что происходит в случае смерти немусульманина в Эмиратах?

В случае кончины владельца активов, вне зависимости от того, является он мусульманином или нет, законодательство ОАЭ предусматривает следующие меры:

• замораживаются все банковские счета и инвестиции умершего;

• аннулируются резидентские визы иждивенцев;

• движимое и недвижимое имущество становится объектом судебного решения.

Подходит ли российское завещание для наследования в ОАЭ?

Завещание, зарегистрированное в России, не подходит для наследования активов в ОАЭ, и на это есть несколько причин:

• необходимо обращаться в суд для признания завещания, так как легализации недостаточно – действуют нормы шариата, арабский язык судопроизводства. Так действуют нормы шариата или может действовать личный закон для немусульман, который относится к «современной системе наследственного права». Проблема с арабским языком судопроизводства легко закрывается легализацией завещания в консульстве ОАЭ – оно переводится на арабский язык. Основная же проблема в том, что в отношении активов умершего применяются правила наследования в стране нахождения актива умершего.

• Закон №41 о личном статусе немусульман предусматривает то, что половину имущества наследует переживший супруг.

• Как и в РФ, до принятия решения судом, доступ к имуществу будет заблокирован после смерти.

Чтобы избежать проблем, правильнее всего будет оформить новое завещание в ОАЭ, которое будет соответствовать местному закону. Как это сделать, рассказываем здесь.

Какие изменения внесены в законодательство ОАЭ?

С 1 февраля в 2023 года в силу вступил новый закон «О гражданском личном статусе», который распространяется как на граждан ОАЭ, не являющихся мусульманами, так и на иностранцев-немусульман, проживающих на территории Эмиратов.

При отсутствии завещания закон закрепляет следующий порядок наследования:

• 1/2 всего имущества наследует переживший супруг;
• 1/2 всего имущества делится между детьми, вне зависимости от пола.

В случае, если детей нет, причитающаяся доля переходит к родителям. Если один из родителей скончался, то его долю наследует брат, а при отсутствии брата – сестра.

Данный закон закрепляет принцип равенства мужчин и женщин, а также очередность наследования, отличающуюся от норм шариата. Иными словами, новый закон позволяет сохранить имущество во владении близких родственников даже при отсутствии завещания.

Какие остаются проблемы?

Несмотря на многочисленные преимущества, в Объединенных Арабских Эмиратах существуют некоторые проблемы в отношении законов о наследовании.

Во-первых, женщины все еще могут столкнуться с неравным отношением, когда приходит время распределения активов между несколькими братьями и сестрами (даже если они имеют на это право по закону).

Во-вторых, иностранцы, желающие владеть недвижимостью в определенных пределах, установленных местным законодательством, могут столкнуться с трудностями в получении доказательств из-за ограничений, наложенных на иностранных покупателей при покупке земли.

Система наследственного права в ОАЭ сложна, бюрократична, несистемна, закон о личном статусе немусульман действует уже 2 месяца, но на официальных сайтах госорганов нет текста закона и поэтому не иметь гарантий безопасности и сохранности активов – недальновидный шаг, а наличие завещания по английскому праву – четко и понятно структурирует информацию о завещании для всех членов семьи, в том числе для патриарха.

Евгений Рацкевич
Что надо знать об ОАЭ тем, кто хочет приобрести недвижимость за рубежом
По итогам третьего квартала 2022 года в Дубае побит очередной рекорд продаж недвижимости: их объем достиг исторического максимума — более 25,5 тыс. сделок, что на 60% больше по сравнению с третьим кварталом 2021 года. Давайте разберемся, что привлекает иностранных инвесторов и как выглядит предложение на рынке Объединенных Арабских Эмиратов (ОАЭ).

Растущий спрос, тренды и изменения на рынке
Спрос на недвижимость в Дубае и ОАЭ в целом за последние два года существенно возрос, в том числе со стороны россиян, которые уверенно закрепились в десятке самых активных покупателей и инвесторов. Рекорды обновляются один за одним. С начала года продажи подскочили на 60% — до 68,5 тыс. транзакций на сумму более $50 млрд.

rbc.group
Согласно статистике Земельного департамента Дубая, только за первые шесть месяцев этого года по объемам инвестиций был достигнут показатель в 70% от результата всего 2021 года, а третий квартал и вовсе стал самым результативным в истории рынка недвижимости эмирата.

Восходящий тренд во многом поддержан значительным подъемом спроса в сегментах премиум и ультрапремиум, хотя всплеск затронул и другие сектора отрасли, в том числе и эконом. Продажи уверенно растут по всем категориям недвижимости, кроме готовых вилл — их продажи в третьем квартале просели на 7% год к году.

При всем многообразии выбора спрос на премиальные объекты превышает предложение, что ожидаемо ведет к росту цен, а также к тому, что многие из них расходятся уже на этапе закрытых продаж, особенно если говорить об эксклюзивных проектах в сегменте ультралюкс.

Также стоит отметить возрастающее количество запросов на получение резидентских виз за инвестиции в недвижимость и регистрацию бизнеса в ОАЭ, поскольку поиск аполитичной юрисдикции в текущих обстоятельствах переориентировал многих покупателей, ранее рассматривавших объекты в так называемых недружественных странах.

Еще один тренд, четко обозначившийся в третьем квартале, — покупка строящейся, а не готовой недвижимости. Доля off-plan-сделок (строящаяся недвижимость) составила 57%, в то время как, допустим, в 2021 году этот показатель находился на уровне 45%. Есть основания полагать, что тенденция сохранится и в четвертом квартале.

Условия для инвесторов при покупке недвижимости
Инвесторы более активно заинтересовались возможностью получить гражданство или вид на жительство через приобретение недвижимости в свете объявленных весной и вступивших в силу 3 октября 2022 года поправок в визовый регламент ОАЭ.

Важно отметить, что процедура покупки недвижимости в ОАЭ — одна из самых удобных и простых в мире, причем как от застройщиков, так и на вторичном рынке. Власти максимально упростили процедуру входа на рынок для потенциальных инвесторов. В том числе есть возможность оформить сделку удаленно, что особенно важно в случаях, когда решение о покупке нужно принимать быстро. Такой возможностью существенное число наших клиентов охотно пользуются — около 20% сделок совершается дистанционно.

Гражданство за инвестиции в ОАЭ по-прежнему получить нельзя, но при этом существенно снизился порог стоимости для получения резидентской визы, в том числе «золотой визы» на десять лет, обладатели которой могут проживать, работать, учиться и открывать бизнес в ОАЭ без местного спонсорства. На такую визу можно претендовать при покупке готового объекта стоимостью от 2 млн дирхамов ОАЭ (около $545 тыс.). При инвестициях в готовую недвижимость в размере от 750 тыс. дирхамов ОАЭ (около $204 тыс.) можно рассчитывать на визу сроком пять лет, которая также позволяет открыть банковский счет и беспрепятственно производить международные расчеты.

Ожидается, что в ближайшем будущем описанные выше условия распространятся и на покупки в строящихся проектах. Дополнительным плюсом является то, что покупатели-иностранцы, которые резидентской визы не имеют, могут пользоваться беспроцентной рассрочкой от застройщика. Условия разнятся, но в среднем она позволяет выплачивать до 50% стоимости в период стройки, а оставшуюся сумму — в момент получения ключей. В результате для входа на рынок инвесторам нет необходимости располагать всей суммой сразу, что значительно расширяет поле для маневра.

При всем этом следует понимать, что резидентская виза не выдается автоматически после оформления сделки, ее получение — отдельный процесс, который занимает до четырех недель и предполагает подачу целого пакета документов и нахождение заявителя на территории ОАЭ.

Инвестиционный потенциал недвижимости в ОАЭ
В меняющейся действительности потенциал роста рынка сложно предсказать. Тем не менее можно с полной уверенностью утверждать, что рынок недвижимости ОАЭ готов практически к любым вызовам: спрос уверенно превышает предложение, и предпосылок к развороту этой тенденции пока не наблюдается.

Даже при расширении предложения и возросших ценах инвестиции в недвижимость останутся перспективными. Однако стоит заранее все взвесить и входить в нужные проекты в зависимости от конечной цели инвестиции — одни объекты выгодно приобретать для последующей перепродажи, а другие лучше подойдут для сдачи в аренду с максимальной доходностью. Необходимо заранее просчитывать все варианты. В целом доходность недвижимости можно оценить как высокую, в среднем 5–6%, особенно если мы рассматриваем лоты в люкс-сегменте, где при всем многообразии выбора спрос сильно опережает предложение.

Дубай находился в режиме коррекции с 2015 по 2020 год включительно, и цены на жилье относительно других крупных мировых кластеров — Лондона, Нью-Йорка, Гонконга — были ниже в два — два с половиной раза. Текущие отметки средних цен все еще не достигли ценового пика, который пришелся на второй квартал 2014 года, а если брать во внимание инфляцию и ценность денег десятилетней давности, то становится очевидно, что расти еще есть куда. Сейчас стоимость подтягивается к мировым значениям, но Дубай все еще недооценен по сравнению с другими мегаполисами типа «Альфа+» (высшая форма мегаполиса в урбанистике называется «Глобальный город», или «Альфа-город». Согласно разработанному в 2012 году в Университете Лафборо рейтингу, крупнейшие мегаполисы делятся на три категории: «Альфа++» (наивысший уровень, например Лондон), «Альфа+» (Гонконг), «Альфа» (Москва). — РБК).

По мнению аналитиков Metropolitan Group, в ближайшие 9–12 месяцев объем и число сделок будут только возрастать, в то время как цены замедлятся, что является нормальной ситуацией для здорового рынка.

Что касается других эмиратов, то, несмотря на то что традиционно ОАЭ ассоциируются с Дубаем, инвесторы начинают обращать все более пристальное внимание, например, на Абу-Даби. До недавнего времени иностранцам здесь была доступна только аренда недвижимости на срок до 99 лет, но с апреля 2019 года иностранные граждане получили право покупать недвижимость в 100%-ное владение на специально выделенных территориях — зонах freehold. Важным преимуществом рынка недвижимости Абу-Даби является высокая доходность для инвесторов: чистая прибыль от вложенных инвестиций составляет 7–8% годовых, так как жилье здесь пользуется стабильным спросом в силу структуры и темпов развития рынка.

Почему важно обращаться к крупным лицензированным компаниям
Причин несколько: во-первых — это большое количество нюансов местного законодательства, связанных с самой сделкой. В Metropolitan Group для этих целей выделен целый юридический департамент, который сопровождает каждого клиента. Во-вторых, в Дубае довольно велика доля off-market-рынка (закрытые продажи), и, соответственно, чем в более крупную и надежную компанию обращается клиент, тем выше шансы найти подходящий объект. У крупных локальных компаний, как правило, сформированы особые отношения с ведущими девелоперами. Опять же, на примере Metropolitan Group можно видеть, что компания входит в топ-1–3 по объему продаж со всеми крупнейшими и самыми надежными застройщиками в стране. Соответственно, в ряде случаев у такого брокера есть возможность «достать» для клиента тот лот, который ни самостоятельно, ни с помощью другого риелтора он получить не сможет.

Серьезный момент, о котором зачастую не задумываются на этапе оформления сделки: покупка недвижимости — это лишь одна сторона медали, и работа агента по недвижимости на этом не заканчивается. С большой долей вероятности клиенту могут потребоваться контакты других специалистов — местных дизайнеров, юристов, подрядчиков строительных и ремонтных работ, а также содействие в страховании или получении резидентской визы. Возникают и другие, возможно, неочевидные, но существенные формальности — например, активация коммунальных услуг в Управлении энерго- и водоснабжения Дубая (DEWA). Возможно, потребуется зарегистрировать компанию, оформить ипотечный кредит или перепродать эту недвижимость в будущем.

Также все больше клиентов сегодня ожидают получить некий «гиперлокализованный консалтинг», позволяющий определиться с районом проживания, сколько времени добираться до работы или даже какую школу выбрать для ребенка. По этой причине в команде Metropolitan Group работают местные эксперты, которые консультируют по каждому из наиболее востребованных у инвесторов районов, в том числе Palm Jumeirah, Dubai Marina, Emaar Beachfront, Bluewaters.

Только крупная локальная компания может организовать принцип одного окна и разрешить все возникающие вопросы.

От редакции: материалы статьи не являются персональной инвестиционной рекомендацией